שאלות נפוצות

חברת יתד מקבוצת האחים ישראל הינה מהחברות המובילות בתחום ההתחדשות העירונית, עם ניסיון עשיר של מעל ל- 55 שנות בניה. החברה פועלת מתוך שליחות בתחום ההתחדשות העירונית, כשלצד חיזוק ומיגון המבנים, הערך המוביל את העשייה הענפה הוא פיתוח וקידום העיר.
הקבוצה הוקמה ע"י משפחת ישראל, שהקימה ויזמה עשרות פרויקטים בארץ ובחו"ל, הכוללים מתחמי מגורים, מתחמים מסחריים וקניונים, מרכזים לוגיסטיים ומלונות.
את הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית אנו מבצעים בשיתוף פעולה עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה, ומגישים לדיירים דירות חדשות ומשודרגות ברמת גימור גבוהה, באיכות בלתי מתפשרת, עם תשומת לב לכל פרט ופרט.
לצד מקצועיות, ניסיון, ועוצמה כלכלית, אנו שמים דגש על צרכי הדיירים שלנו, ומעניקים לכם שירות ויחס אישי לאורך כל הדרך עד למסירת מפתחות לדירה החדשה.

תמ"א 38 או בשמה המלא - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרתה של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה והוספת מיגון (ממ"ד) במבנים אשר נבנו לפני ינואר 1980. במסגרת התהליך, כל דירה מקבלת תוספת של כ- 25 מ"ר בה נכלל הממ"ד. תוספת ממ"ד ועיגונו לבניין מחזקת גם כן את השלד ואת עמידותו הכללית של הבניין.
בנוסף על מנת לחזק את הבניין, מעבים את יסודות הבניין ועמודים קיימים. במקרים מסוימים אף מוסיפים עמודים תומכים חדשים.
התהליך מתבצע ע"י מהנדסים, אדריכלים ויועצים מקצועיים.

אחד הגורמים המהווים סיכון להתרחשות רעידת אדמה בישראל, הוא הקירבה לשבר הסורי אפריקאי. הסיכון הגדול ביותר לפגיעה באוכלוסייה היא כתוצאה מקריסת מבנים וככל שהבנייה צפופה יותר, כך הסיכון עולה. לכן הסיכון הגבוה ביותר הוא במרכזי ערים צפופות. עוצמת הפגיעה תלויה בעוצמת רעידת האדמה.

בתמ"א 38/1 מתבצעת תוספת בנייה לבניין הקיים (עד 2.5 קומות). בפרויקט מסוג זה שטחי הדירות הקיימות תמיד גדל, מתווסף ממ"ד ובדרך כלל גם מרפסת. זמן הבנייה נע בין 18-12 חודשים, ומקבלים כבטחונות ערבות בנקאית, ערבות בדק וערבות רישום.
בתמ"א 38/2 מפנים את הדיירים, הורסים את הבניין ובונים אותו מחדש. בפרויקט מסוג זה שטח הדירה לא תמיד גדל (תלוי בהיתר הבניה). זמן הבנייה נע בין 30-24 חודשים ומקבלים כבטחונות ערבות בנקאית על פי חוק המכר, ערבות בדק לטובת טיב הבנייה ותיקונים שידרשו לאחר מסירת הדירות, ערבות מיסוי לטובת תשלום מס שבח, וערבות שכירות לטובת הבטחת תשלום דמי השכירות במהלך תקופת הפינוי והבנייה.

במסגרת ביצוע תמ"א 38 הדיירים משדרגים את דירתם, וזכאים לקבל:
- תוספת של כ- 25 מ"ר ברוטו לכל דירה (שמתוכה מינימום 12 מ"ר ברוטו מיועדים לטובת ממ"ד);
- תוספת מעלית (גם באופן שחורג מקווי הבניין);
- פתרונות חנייה גם לבעלי הדירות החדשות וגם לבעלי הדירות בבניין;
- מרחבים מוגנים - תוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) תוספת ממ"ק (מרחב מוגן קומתי).

לפני שנכנסים לתהליך של תמ"א 38, חשוב לבדוק:
מי היזם הנבחר? כמה שנות ניסיון יש לו בתחום הייזום והבניה? האם ניתן לראות פרויקט שכבר הושלם ונמסר לדיירים כדי לבחון את טיב העבודה? האם יש בנק שמלווה את הפרויקט? אילו ערבויות נותן היזם לטובת דיירי הבניין לסיום העבודות? מה קורה במידה והיזם לא משלים את הפרויקט בזמן שנקבע?

1. מהנדס בניין עורך בדיקת היתכנות ומוודא שהבניין נכלל במסגרת תכנית תמ"א 38.
2. בחירת נציגות ועד הבניין ועו"ד שייצג את הדיירים במשא ומתן מול היזם.
3. הגדרת הצרכים הפרטיים של בעלי הדירות והתמורה שיקבלו מהתהליך.
4. פניה ליזם שיבצע את הפרויקט. תחת אחריותו יהיו תכנון הפרויקט, פניה לרשויות, קבלת היתרים ובנייה בפועל. בחירת היזם קריטית לתהליך, חשוב לבחור יזם מנוסה בפרויקטים מסוג זה ובעל יכולות פיננסיות.
5. לאחר שהיזם מקבל היתר בנייה מהוועדה המקומית, מתחילה הבניה בפועל.

פרויקט תמ"א 38 מתבצע בבניינים בעלי מעל ל-2 קומות, שקיבלו היתר בניה או נבנו לפני שנת 1980 ומהנדס בניין קבע כי הם זקוקים לחיזוק. ישנם עדכונים בחוק גם עבור מבנים שנבנו לאחר שנת 1980.

כדי שזכויות הדיירים לא יפגעו, חשוב להכיר את החקיקה והתקנות בנושא תמ"א 38. בנוסף, רצוי ומקובל לשכור את שירותי של עורך דין המתמחה בפרויקטים מסוג תמ"א 38 אשר מלווה את התהליך ומגן על זכויות הדיירים אם עולות סוגיות משפטיות.
כחלק מתפקידו, יוודא העו"ד שהדיירים מקבלים את התמורה המירבית מהפרויקט (שדרוג חדרי מדרגות, לובי הבניין, התקנת מעלית חדשה), שניתנים לדיירים בטחונות ראויים, שהקצאת הזמנים לביצוע העבודות הגיונית וברת ביצוע, ושהעבודות ייעשו בזמנים שלא יפריעו לשגרת היום-יום.

כדי למנוע מצב בו דייר סרבן אחד מונע משאר דיירי הבניין להכנס לפרויקט ולשדרג את ביתם, החוק עודכן והרוב הנדרש ירד דרסטית. בשנת 2005 נדרשה הסכמתם של כלל דיירי הבניין לביצוע תמ"א 38. בשנת 2007 בוצע התיקון הראשון לחוק בעקבות בעיות ביישום התכנית, והוגדר כי מספיק רוב של 66% מדיירי הבניין כדי להוציא את התכנית לפועל. בשנת 2010 הוכנס תיקון לחוק הנוגע להריסת בניין ובנייתו מחדש, שבמקרה זה הרוב הנדרש עומד על 80% מדיירי הבניין.
על אף החקיקה, התיקונים והעדכונים, עדיין היו קיימים חיכוכים וחילוקי דעות בין דיירים. חיכוכים אלה מוסדרים בבית משפט, כאשר לרוב למיעוט הסרבן אין עובדות מבוססות למניעת ביצוע עבודות התמ"א 38, ולכן המשפט מסתיים לרוב לטובת הרוב התומך.

קבלני החתימות בפרויקטים של התחדשות עירונית הם קבלנים המחתימים דיירים על הסכמה לפרויקט, ולאחר שמשיגים את החתימות של הרוב הנדרש הם סוחרים בהן מול יזמים. כך נוצר מצב בו בעלי הדירות מוצאים עצמם בפרויקט התחדשות עירונית עם גוף אחר לחלוטין מזה שחתמו מולו בתחילת הדרך. למרות המגוון הרחב של חברות בעלות ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, קבלני החתימות הם תופעה נרחבת. לכן לפני שחוברים ליזם המתמחה בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, יש לבדוק את אמיתות המידע שהוא מספק.

כדי לקדם פרויקטים מסוג של התחדשות עירונית ולעניין את הציבור לקדם פרויקט שכזה בבניינם, המדינה מעניקה הקלות מס. ההקלות כוללות פטור מלא ממס שבח, פטור ממע"מ עבור שירותי בנייה וחיזוק מבנים קיימים, והקלות בהיטל השבחה.

דיירי הבניין אינם נושאים בעלויות הנובעות מביצוע פרוייקט תמ"א 38.
כל התשלומים לבעלי המקצוע המעורבים בפרויקט, הינם באחריות היזם שמולו נחתם החוזה לביצוע הפרויקט. בעת חתימת החוזה מול דיירי הבניין, היזם או הקבלן מקבל תוספת באחוזי הבנייה, שמספקת לו את היכולת לממן את העבודות והתשלומים הנדרשים עבור הפרויקט.

כל חוזה ניתן לבטל בכפוף לחוקי המדינה ובתנאים מסויימים. החוק התקף בתחום ההתחדשות העירונית הוא חוק החוזים. ביטול חוזה יתאפשר במידה ועל פי החוק מוכח משפטית כי נגרמה פגיעה מהותית במהלך חתימת החוזה / היזם או הקבלן הסתירו מידע מהותי מהדיירים / היזם לא עומד בלוחות הזמנים להם התחייב לקבלת היתרי בניה.
לפי פרק ב' לחוק החוזים, ניתן לבטל חוזה כתוצאה מפגם בחתימתו, אי עמידה בלוחות זמנים, שינוי תכניות הבנייה ללא אישור והסתרת מידע מהותי.
לכן בתחילת התהליך כדאי להיעזר בשירותי עורך דין, שינהל משא ומתן ויגן על זכויות הדיירים מול היזם או הקבלן.

תהליך פינוי בינוי מורכב משישה שלבים:
1. המלצת מהנדס העיר (כחצי שנה) - היזם נמצא בקשר מול העירייה במטרה לקבל את כל ההמלצות הנדרשות, לדוג': תצלומי אוויר, חוות דעת של יועצי תנועה, תכניות מדידה וחוות דעת שמאיות.
2. הכרזה על המתחם כמתאים לפינוי בינוי (כ-12 חודשים מיום חתימת החוזה) - לשם קבלת פטורים והקלות מס, הממשלה צריכה להכריז על המתחם כמתחם "פינוי בינוי".
3. קבלת אישור תב"ע (כ- 24 חודשים מיום חתימת החוזה) - קבלת אישור "תכנון בנין עיר" מהוועדה המחוזית.
4. קבלת היתרים (כ-12 חודשים מיום אישור התב"ע) - קבלת היתר בניה מהעירייה וגורמי תכנון נוספים כגון: כיבוי אש, הג"א, ותחבורה.
5. ביצוע בינוי פינוי (עד 24 חודשים מיום תחילת ביצוע העבודות) - דיירי הבניין המיועד לפינוי בינוי עוברים להתגורר בדירה זמנית עד לתום ביצוע הפרויקט.
6. כניסה לדירה משודרגת (כ-6 שנים מיום חתימת החוזה) - בתום העבודות תכנסו לדירה משודרגת בבניין חדש.
משך התהליך וההתקדמות בכל שלב בפרויקט, תלויה בתמיכת הדיירים. חוסר תמיכה ואי שיתוף פעולה עלול לגרום לעיכוב גדול בפרויקט.

הצלחת פרויקט פינוי בינוי תלויה רבות בדיירים. פרויקטים מוצלחים הם כאלה שבהם הדיירים מתאחדים, בונים גוף מייצג עם צוות יועצים מקצועיים, ונמצאים בתהליך כשותפים מלאים בכל שלב ושלב. מכיוון שפרויקט פינוי בינוי מחדש תשתיות ולוקח בחשבון את צרכי הקהילה, יש מגמה של עליה במספר הפרויקטים של התחדשות עירונית, והיא צפויה להמשיך לעלות בשנים הקרובות.

כחלק מהפרויקט, היזם מתחייב לחדש את כל התשתיות, ביניהן כבישים חדשים שיותאמו על פי התקן לכמות הרכבים העתידיים לעבור באיזור. כל צירי התנועה בסביבה יוסדרו ויותאמו לשאת בעלייה בתנועה באיזור, ואף לשפר את עומסי התנועה הקיימים בו כיום. חידוש התשתיות יאפשר תנועה זורמת וירידה בכמות הפקקים.